용적률과 건폐율이란 재개발 재건축 시 고려해야 할 점

용적률과 건폐율이란 재개발 재건축 시 고려해야 할 점

부동산을 알아보거나 건물을 지을 때 파악해야 할 일반적인 용어들이 있습니다. 그중에 많이 듣는 용어가 건폐율과 용적률입니다. 특히, 자신이 건물을 지을 계획이라면 너무 중요한 용어이니, 이것만큼은 꼭 알아두는 것이 좋습니다. 건폐율은 대지의 전체 면적에서 건물을 건축할 수 있는 최대한의 면적 비율을 말합니다. 대지면적에서 차지하는 건물 단면의 면적 비율로, 예를 들어 100의 대지에 건물을 지을 수 있는 건폐율이 60라고 한다면 대지의 60의 면적만큼에 건물을 지을 수 있는 것입니다.

하나의 대지에 두 개 이상의 건물이 있다면, 둘의 면적을 합한 값이 건물 넓이가 됩니다. 대지에 건물을 지을 수 있는 넓이가 넓을수록 건폐율이 높다고 하고, 건물을 지을 넓이가 적을수록 건폐율이 낮다고 표현합니다.

용적률 정의

용적률은 건물이 차지하는 부지 면적에 대한 건물의 총 부피체적의 비율을 나타내는 지표입니다. 일반적으로 건물의 총부피는 높이, 폭, 깊이 등의 차원을 고려하여 계산됩니다. 용적률은 백분율로 표현되며, 부지 면적 대비 건물의 용적을 측정하는 중요한 요소 중 하나입니다. 쉽게 말해, 소유한 토지 위에 면적을 얼마나 높게 지어 올릴 수 있는 가를 정하는 수직덕 면적 규제입니다. 즉, 대지면적에 대한 건축연면적의 비율을 말합니다.

용적률지상층 연면적대지면적100 대지내 건축물의 바닥면적을 모두 합친 면적연면적에 대한 백분율을 말합니다. 용적률에 따라서 건물을 몇 층까지 올릴 수 있느냐가 결정되며 용적률이 높을수록 해당 토지의 가치는 높아집니다.

용적률의 의미

용적률이 높다는 것은, 하나의 건물에 좁은 집을 여러 개 밀집되어 짓거나 큰 면적의 집이 높게 쌓여 올렸다는 것을 뜻합니다. 용적률이 높으면 토지를 효율적으로 이용 가능하지만 주거 인구수도 증가하기 때문에 위생, 교육, 교통 문제가 동반됩니다.

도시 계획에서는 용적률을 통해 도시의 밀집도, 건물의 높이와 형태, 주변 환경 등을 규제하고 조절할 수 있습니다. 또한, 부동산 개발에서는 용적률을 고려하여 부지의 이용 가치를 평가하고 건물을 설계할 때 적절한 부지 면적과 높이를 결정할 수 있습니다.

용적률은 지역에 따라 다르며, 도시 계획이나 건축 규정에 의해 제한되기도 합니다. 일부 지역에서는 용적률을 제한하여 도시의 발전과 환경 보전, 쾌적한 생활생태계를 추구하는 경우도 있습니다. 또한, 용적률은 건물의 용도에 따라 다른 규정을 받을 수도 있습니다.

건폐율이란?

대지면적 대비 건축면적의 비율입니다.

대지에 건물을 얼마나 넓게 지을 수 있을지 판단하는 기준입니다. 건폐율은 대지 지면에 공터를 확대하여 채광, 통풍 등을 확보하고 화재 등에 대비하기 위해 정해 놓은 비율로 건폐율이 낮으면 쾌적한 환경에 거주할 수 있겠죠. 반대로 앞으로 건축물을 짓는다고 한다면 건폐율이 큰 곳이 좋아요.건물을 넓게 지을 수 있어 효율성이 높아집니다. 건폐율은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 정한 범위 내에서 지본연의 조례를 통해 용도지역별로 제한하고 있는데요. 땅값이 비싼 도시지역은 건폐율이 높고 농림 및 자연한경보전지역에서는 건폐율이 낮습니다.

연면적과 용적률

용적률을 설명하기 전에 연면적을 먼저 파악해야 합니다. 연면적은 한 건물의 각 층의 바닥면적을 더한 값을 말합니다. 예를 들어, 바닥 넓이가 50인 건물이 지하 한 개 층과 지상 3층까지 있다면, 이 건물의 연면적은 200입니다. 용적률은 전체 대지면적 대비 연면적의 비율을 말합니다. 지상에 있는 생활면적의 합계라고 생각하면 됩니다. 용적률을 계산할 때는 다음의 면적은 제외합니다. 1. 지하층의 면적 2. 지상층의 주차장 면적 3. 초고층준초고층 건물에 설치하는 피난안전구역의 면적 4. 건축물의 경사지붕 아래에 설치된 대피공간의 면적 예를 들어 대지면적 100에 바닥면적 50인 지하 1층, 지상 3층의 건물의 용적률을 계산해 봅시다.

건축 예정지의 토지이용계획 알아보기

홈페이지에서 체계적인 주소와 지번까지 입력하면 해당 토지의 정보를 알 수 있습니다. 메인페이지 토지이용계획 토지이용계획 열람 제가 있는 주소지로 검색을 해봤습니다. 해당 주소지는 제1종일반주거지역과 제2종일반주거지역이 혼합된 지역입니다. 해당 주소지는 전체면적 227 중 제1종일반주거지역이 145.7, 제2종일반주거지역이 88.7입니다. 2개 용도지구가 섞여있는 경우 건폐율과 용적률은 하나하나씩 합산하여 계산합니다.

자주 묻는 질문