부동산 기초상식, 건폐율과 용적률이란

부동산 기초상식, 건폐율과 용적률이란

최근 한 기사에 의하면 서울시가 용적거래제도TDR 도입 방안을 검토한다고 합니다. 용적거래제는 개발이 제한된 지역의 용적률을 다른 지역으로 넘겨 추가 개발이 가능하게 하는 제도를 말합니다. 예를 들면, 유산 보호나 항대기 안전 등에 따른 규제 등으로 용적률이 제한된 지역에서 이와 같은 제한이 없는 다른 곳으로 용적률을 팔 수 있도록 하는 제도를 말합니다. 아직 이 제도가 도입될지는 불투명하다고 해도, 용적률은 부동산 가치에서 굉장히 필요한 개념이라 오늘은 용적률에 대한 이야기를 하려고 합니다.

용적률이란, 대지면적에 대한 연면적의 비율을 말합니다. 이때, 연면적은 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계를 말합니다.

용적률이란?

대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율을 뜻하는 용적률은 건물의 높이를 결정짓는 요소 가운데 하나입니다. 이때 연면적이란 각 층의 바닥면적 합계를 말합니다. 예를 들어 100평짜리 땅에 용적률 200짜리 5층 건물을 짓는다면, 각 층의 바닥면적은 40평100평 x 200이어야 하고, 총연면적은 200평이 됩니다. 용적률 역시 지역별로 규제가 있는데, 대개 전용주거지역은 50100, 일반주거지역은 100200, 준주거지역은 200500 사이입니다.

상업지역은 중심상업지역이 4001500, 일반상업지역이 3001300, 근린상업지역이 200900로 상당히 높은 편입니다.

건폐율과 용적률 계산 예시

이제 실제로 건폐율과 용적률을 계산해 보겠습니다. 예를 들어, 100평짜리 대지에 60평짜리 건물을 지었다고 가정해 보면. 이때 건폐율은 60100100로 계산하면 60가 나오게 됩니다. 즉, 이 땅에는 최대 60까지 건물을 지을 수 있는데, 딱 그 한도까지 채운 것입니다. 만약 이 건물을 5층까지 올렸다면 용적률은 어떠한 방식으로 될까요? 연면적은 각 층의 바닥면적을 모두 더한 값이므로, 이 경우 연면적은 300m260m2 x 5층가 됩니다.

이제 용적률 공식에 대입하면 300100100 300라는 값을 얻을 수 있습니다. 즉, 이 땅에는 최대 300까지 건물을 올릴 수 있는데, 역시 최대한도로 지은 것입니다. 이렇게 직접 계산해 보시면 건폐율과 용적률 개념을 보다. 쉽게 이해할 수 있습니다.

건폐율과 용적률의 중요성

부동산 거래나 개발 계획을 세울 때 빠지지 않고 등장하는 용어가 건폐율과 용적률입니다. 그만큼 부동산 시장에서 차지하는 비중이 크고, 투자 수익률과도 밀접한 연관이 있기 때문입니다. 먼저 건폐율은 대지면적 대비 건축면적의 비율을 의미합니다. 쉽게 말해 땅 위에 얼마나 넓게 건물을 지을 수 있는지를 나타내는 지표입니다. 건폐율이 높을수록 건물 밀도가 높아지기 때문에 일조권이나 조망권 침해 같은 문제가 발생할 수 있습니다.

또, 화재나 지진 같은 재해 발생 시 대피 루트 확보에도 어려움이 생깁니다. 그래서 대부분의 지자체에서는 적정 수준의 건폐율을 유지하기 위해 규제를 두고 있습니다. 반면 용적률은 대지면적 대비 건물의 연면적 비율을 뜻합니다.

용적률의 영향

도시 계획과 디자인 용적률은 건축물의 높이와 밀도를 결정짓는 필요한 요소입니다. 이는 도시의 스카이라인과 거리의 느낌에 직접적인 영향을 미칩니다. 부동산 가치 높은 용적률은 해당 부지에서 더 많은 건축 활동을 허용하기 때문에, 부지의 가치를 높일 수 있습니다. 반대로, 낮은 용적률은 더 넓은 공간과 녹지를 의미하며, 이는 다른 형태의 부동산 가치 상승을 가져올 수 있습니다. 환경 영향 용적률 규제는 도시의 열섬 효과를 줄이고, 더 많은 공간을 녹지로 유지함으로써 환경에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

용적률 관련 규제와 예외

규제 감소 일부 지역에서는 도시 계획 목표를 지원하기 위해 용적률 규제를 완화할 수 있습니다. 예를 들어, 공공시설이나 사회 기반 시설을 포함하는 개발 프로젝트에 관하여 추가 용적률을 제공할 수 있습니다. 특별 계획 지역 특정 목적을 위해 설정된 지역에서는 보편적인 규제보다. 다른 용적률이 적용될 수 있습니다. 예를 들어, 상업 지구나 역세권 개발 지역에서는 더 높은 용적률이 허용될 수 있습니다.

용적률 규제는 건축물의 설계, 도시의 발전 방향, 그리고 주변 환경과의 조화를 고려하여 설정됩니다. 따라서, 건축가, 도시 계획가, 그리고 개발자는 이와 같은 규제를 잘 파악하고 준수하면서, 함께 창의적이고 혁신적인 설계를 추구해야 합니다.

자주 묻는 질문